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        新規(guī)下住宅高低配的極限在哪?
        2019-07-02


        新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準》(GB 50180-2018)出臺對建筑高度和住宅強度等進行了更嚴格的控制。


        較之“舊規(guī)”,“新標”限定新建住宅高度控制最大值為80m,且規(guī)定適宜容積率的居住街坊地塊對應(yīng)著的住宅平均層數(shù)范圍、建筑密度和綠地率等。這些規(guī)定,將給居住區(qū)設(shè)計帶來不小的變化。


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        表4.0.2居住街坊用地與建筑控制指標


        在80m限高下,對于高層住宅只有10~18層及19~26層兩檔,以后是否不能建26層以上的住宅了?


        在容積率和平均層數(shù)的控制下,以往住宅設(shè)計“拉高拍低”的手法還適用嗎?


        高低配的極限在哪里?


        我們運用人工智能技術(shù),選擇“新標”中對居住區(qū)設(shè)計影響尤為重要的控制性強條4.0.2居住街坊用地與建筑控制指標進行剖析。


        研究方法



        為了探求“新標”帶來的變化以及應(yīng)用可能,我們選取國內(nèi)不同區(qū)域的7個城市,深圳、武漢、太原、成都、蘭州、杭州和鞍山為研究對象,測算規(guī)模為6公頃(正南北朝向300m*200m)的地塊。


        按照“新標”限定要求,借助小庫人工智能設(shè)計云平臺的計算能力和AI評估體系,分別對居住街坊地塊多層Ⅱ類、高層Ⅰ類、高層Ⅱ類在容積率限高時的規(guī)劃形態(tài)進行強度測算,分析高溢價住宅面積占比情況。


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        小庫人工智能設(shè)計云平臺測算過程中生成的概念方案


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        深圳高溢價住宅產(chǎn)品

        在多層Ⅱ類規(guī)劃中占比最大


        多層Ⅱ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

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        多層Ⅱ類在住宅用地容積率范圍內(nèi)進行強度測試,高溢價產(chǎn)品占比最大的概念方案↓


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        多層Ⅱ類規(guī)劃測試小結(jié):新標下,多層Ⅱ類的規(guī)劃設(shè)計中,深圳市的高溢價的住宅產(chǎn)品占比最大,71.02%。鞍山市和成都市的高溢價的住宅產(chǎn)品占比(以下簡稱“占比值”)相當,分別為45.4%和62.18%。蘭州市、杭州市、武漢市和太原市的占比值均低于24%。


        02

        高層Ⅰ類高溢價住宅產(chǎn)品占比

        在不同城市呈線性差異


        高層Ⅰ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

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        高層Ⅰ類在住宅用地容積率范圍內(nèi)進行強度測試,高溢價產(chǎn)品占比最大的概念方案↓




        高層Ⅰ類規(guī)劃測試小結(jié):高層一類的高溢價住宅產(chǎn)品占比不同城市之間呈現(xiàn)一定的線性差異,其中深圳市的占比值最高,41.18%。武漢市的占比值最低,15.71%。


        03

        武漢市、石家莊市和杭州市

        在高層Ⅱ類只能建設(shè)高層住宅


        高層Ⅱ類居住街坊用地與建筑控制指標↓

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        高層Ⅱ類在住宅用地容積率范圍內(nèi)進行強度測試,高溢價產(chǎn)品占比最大的概念方案↓





        高層Ⅱ類規(guī)劃測試小結(jié):在規(guī)定容積率的范圍內(nèi),武漢市、太原市和杭州市已不能建設(shè)指定的高溢價產(chǎn)品住宅,成都市和深圳市的高溢價產(chǎn)品占比值分別為25.81%和25.37%;鞍山市和蘭州市的占比值相當,分別為15.45%和15.41%。


        通過小庫人工智能設(shè)計云平臺對多城市同一地塊的強度測算,對“新標”相關(guān)限高等政策給城市居住區(qū)設(shè)計帶來的影響進行初步判斷和分析:


        現(xiàn)行規(guī)范下,深圳市最適合“拉高拍低”,建設(shè)高溢價產(chǎn)品。


        石家莊市的多層Ⅱ類的高溢價產(chǎn)品占比值低于高層Ⅰ類,其余城市在滿足容積率的范圍內(nèi),多層Ⅱ類的高溢價產(chǎn)品占比值最高。


        武漢市、石家莊市和杭州市在滿足高層Ⅱ類容積率的范圍內(nèi),只能建設(shè)高層住宅。


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        多層Ⅱ類高溢價產(chǎn)品占比排名

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        高層Ⅰ類高溢價產(chǎn)品占比排名

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        高層Ⅱ類高溢價產(chǎn)品占比排名

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        高溢價產(chǎn)品占比總情況


        在時時變化的新政策下,想要提升項目價值,高效且準確的評估和設(shè)計至關(guān)重要。5月18日,在北京舉行的”第二屆人工智能建筑未來峰會暨小庫新品發(fā)布會“(點擊查看活動介紹),不僅是精準的評估分析和智能的前期規(guī)劃方案,這次將為您呈現(xiàn)的是創(chuàng)意、效率和協(xié)同 All In One的平臺、應(yīng)用案例和綜合解決方案。


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